摩特比三大外援出击，低斯队争功亚甲

　　中国大城市的开云地理边界已定

　　（学员必读 非独家）

　　——风格纯粹VS童大焕·智慧在云端握手之48

　　童大焕2016年4月30日：烟花过后，一地灰烬！

　　1973年，当一生都不受主流待见的天才的米塞斯以92岁高龄去世时，哈耶克在写给米塞斯的讣告中评论说：米塞斯的“悲观主义常常会使他开云APP得出一些预言，但希望这些预言不要应验，但最后却总是应验了开云体育下载”。

　　朱芳艺在《米塞斯：总是得到验证的预言家》（来源：《文景》（2012年11月），原题《米塞斯，清高的自由主义老爷子》）一文中写道：“夏道平先生在《人类行为》的译者序中写道：‘不朽的名著，没有‘失效’问题，因而也没有过时的翻译，有的，只是无常的‘时运’’。而我在这里还想加一句：流行的理论固然掌管着现在，而少数派手中往往掌握着未来。”

　　朱芳艺写道：“在巨著《人的行为》中，米塞斯谈到，人类社会是否能够生存，取决与人们在多大程度上理解了经济学，并遵循了经济学的告诫，人类可以不遵循经济学，但倒霉的是人类而不是经济学。而米塞斯主张市场的自然选择是唯一最好的方式，任何形式的干涉都会扰乱市场的秩序，可能会有部分人受益，但对全体人民而言是有害的。比如增加货币的投放量不会导致所有商品同时、同比例涨价，因而不过是收入再分配的手段，而多余货币投放后导致利率低于正常的利率水平，形成投资规模的扩大，造成经济繁荣的假象。然而，实际消费和储蓄并未改变，所以这种自欺欺人迟早会导致反弹，投资规模过大的问题总有一天会得到校正，繁荣之后必定有衰退。因此，政府对货币的干涉是徒劳而有害的。”

　　1949年以来的中国城市化进程，一直受到权力强烈干预而备受灾祸与扭曲。因此在此番我和风格纯粹云端对话中国三大都市圈的过程中，我们一而再再而三地警告环大都市圈的鬼城风险。我们的警告基于这样一个基本的超级大都市理论假设：中国的农业和工业已严重过剩，即使未来还有新增工业产能，也因技术进步自动化水平提高而无法积聚城市人口，因此，工业化带动就业和城市化的传统工业时代已经一去不返，取而代之的，是人口集聚本身带来就业和创新的、服务业带动城市化的后工化和超级大都市时代。城市扩张时代结束了，取而代之的是越来越陡峭的积聚时代。好城市和城市中心像黑洞一样吸附一切。

　　但是在“十亿人只有一颗脑袋在思考在指挥”的奇葩国度，多数人是分不清好歹的，他们的脑袋只会沿着权力的指挥棒走。他们仍在“一体化”“同城化”的幻想下，往大城市中心四十、五十公里外狂奔，期待中心城市和城市中心的房价上涨涟漪，能够汹涌澎湃荡漾到那里去。买房和恋爱一样，最怕的是想像。想像的波浪跟现实的波浪完全不一样，退潮之后，就知道谁在裸泳。

　　烟花只有一瞬间的繁华。烟花过后，一地灰烬！我指的是环大都市远郊楼市！2014年在楼市最不景气时，一位客户在我指导下带领朋友们在核心城市核心地段置下近亿资产，2015年股市火爆时，这位客户受到朋友们纷纷指责，说他让他们失去暴富机会。我只笑笑说等等看【即使在股市开始疯狂的2014年底，在12月6日、7日分别在广州、深圳的两场南都论坛我的专题讲座上，我也是旗帜鲜明地反对散户入市的。2015年初，我和刘彦伟在腾讯有个专题辩论，他主张炒股，我主张买房。我们都是言行一致的思考者和行动者。他卖房炒股。后来，经历了2015年股市波峰波谷，他买回了房子并且把所有A股股票转换成了港股】。前几天一个人问我，他的亲戚在河北大厂（现在很火的环京区域之一）买房一年，房价翻番了，现在还能投吗？我说你问过我多少回了（2015年6月他亲戚要买大厂时就问过我，我还耐心解释过为什么燕郊行其他地区不行，还举了香河等的地真实例子），再问拉黑。这些人就是短视，不见棺材不落泪，不到黄河不死心。这些年，不听我劝告而不愿意及时撤离股市、不听我劝告而硬要在天津滨海新区买房、不听我劝告而去买豪华郊区别墅的人们，你们还好吗？

　　日本郊区化的失败

　　我们已经说过过去十年上海五大郊区新城的失败。这里说说历史更长、城市集中度更高的日本东京，郊区一体化的失败经历。

　　2014年度，国家发改委城市和小城镇改革发展中心规划一所所长顾永涛发了篇文章《缺少人气的多摩新城》，作为他山石，攻攻我们这边的玉吧：

　　1960年代，日本经济有了较大发展，东京、大阪、横滨等都市圈人口急剧增加，在国土规划和大都市圈的地区规划指引下，日本加快了新城建设步伐。

　　东京都市圈有代表性的新城，有多摩新城、千叶新城和筑波科学城等。日本期望通过这些新城的建设，改变东京单一集中型的城市结构，实现多中心型结构的规划意图。多摩新城位于东京西部，距离东京都中心——银座约30公里。新城建设范围为东西长14公里、南北宽2-4公里的丘陵地带。规划面积为29.8平方公里，规划人口30万人。多摩新城于1965年制定规划，1966年开始建设，最初的规划目标是作为东京的“卧城”，主要满足部分东京人口的居住需求，1970年代调整为建设工作居住平衡的城市。如今，多摩新城具有完整的城市功能，拥有完善的商业、文化、娱乐、教育、医院等公共服务设施。这些公共服务设施的档次、标准可以与东京都相媲美，甚至更优。多摩新城规划建设有小田急线和京王线两条快速铁路，可便捷通达东京都市圈的任何地方。但到目前，实际的人口和用地规模只达到规划的一半左右。2009年统计显示，多摩市总人口14.5万人，其中男性7.2万人，女性7.3万人。多摩新城建成区面积约16平方公里，远没有达到规划的用地规模，目前仍有大量空地待开发。

　　从上面的介绍可以看出，日本郊区新城的建设，内部功能非常齐全，都市交通极其便捷，但郊区规划仍然是非常集约非常紧凑的，规划1公里居住人口达到1万人，这几乎是当今中国大都市内部的平均人口容量。即便如此，多摩新城经过40多年建设，仍然只达到原有规划的一半。而且我相信，随着大服务业时代的到来，像多摩新城这样的地方的人口，还会不断被东京市中心吸附。

　　而我们当下正火热的环北京，环上海，环深圳，环广州的远郊地带，和市中心距离只有比多摩新城更遥远，配套只有更差，规划气魄则更宏大，单位土地面积的容纳人口只有更少。因此，它们将来要成为鬼城也只有更鬼，要成为空城也只有更空。

　　环大都市鬼城圈将严重损害当地居民利益

　　一是大量根本不考虑居住、只想等涨价抛售的投资客涌入，势必短期内推高当地房价，抬高当地居民的购房成本。

　　二是将来大量鬼城空城的出现，势必大幅度提高当地的行政管理成本和居民的居住、生活与交易成本。因为没有任何力量可以保证当地居民购房与外来投资客完全隔离。入住率低的区域，居住的安全、交通、生活交易与服务等成本都将变得极其昂贵。

　　热炒环大都市圈，只对官员的短期政绩以及极少数跑得快、捞一把就走的开发商有利。对投资客本身也是不利的。真正结算的价格是二手价格。在一手房时代，开发商拥有极大的组织性、规模性推广煽动能力，加上投资客不切实际的想像，画饼也能充饥。一旦入住和进入二手房时代，没有一个投资者将拥有开发商的这种营销推广能力，到时，极少有投资客能够逃出生天。

　　效率是决定城市生长的唯一要素

　　人口（含人口收入与素质）是决定房价的唯一要素，效率是决定城市生长的唯一要素。香港缺土地吗，为什么大量土地未开发，仅仅是主流舆论所说的为了开发商利益？日本缺土地吗，为什么都集中到了大东京？迪拜缺土地吗，为什么楼建那么高？澳大利亚缺土地吗，为什么700多万平方公里土地才2000多万人口都要7成集中到悉尼和墨尔本？

　　集中的原因不为别的，只是因为效率和创新。不是行政力量的结果，是市场的自发与自觉。

　　风格纯粹说：“超级城市不是地盘超级大，而是人口足够密集，经济足够密集。还不懂？去看看摩天大楼吧，他告诉你很多超级城市的成长的真相。超级城市，对土地是极为节约的。不是出于道德，而是出于本能的生长逻辑！”“你记住一件事，北京暂时还没有溢出效应。如果有，也不会存在环京贫困带了。如果真的北京产业强行分散，这些产业也绝不会选择这些区域，宁愿到长三角或者珠三角。”

　　所以，用脑子想问题，不要用屁股想问题。我对“屁股决定脑袋”的提法深恶痛绝。“投资的秘诀在于，不因自己是否持有某项资产，而情绪化的看多或者看空。理性的做法是尽可能接近真相，而冰冷的调整自己的资产组合。每个人都不是圣人，但我们要靠理性保护我们自己的投资：那就是及时改错。而不是努力改变事实或试图混淆是非！”（风格纯粹）

　　一个真正的理性人，一个合格的投资者，是根据情势和规律改变和调整自己的投资组合，而不是试图不自量力地把自己的垃圾和狗屎吹成高档翡翠和绝世艺术品。没用的，任何人，哪怕他权倾一时，在经济规律面前也只是侏儒一个。

　　鄂尔多斯为什么必然成为鬼城？

　　鄂尔多斯必然成为鬼城，一是因为严重过剩，二是因为它根本吸引不了人口。它能提供创新和就业吗？不能。这就是它成为鬼城的必然原因。即使今天煤价仍然高耸入云，再多的钱也砸不出一座有活力的城市。城市的活力是由人来创造的，不是由钱来创造的。这个简单的道理，实践起来多少人遵守？不遵守也没关系，米塞斯说了，人类可以不遵循经济学，但倒霉的是人类而不是经济学。

　　风格纯粹说：“记得鄂尔多斯那一年，也是新房暴涨，豪宅开发商星河湾也都去了。传说的煤老板，传说的天量财富。甚至传说的中国迪拜。一如今天的京津冀一体化，一如今天的环京楼市。投资市场永远不缺故事，永远缺的是理性，眼光，价值的判断！”“我记得那时，也有不少媒体分析说：鄂尔多斯的人均GDP超过香港啥的。反正一句话，特牛逼的一个地方！未来的中国迪拜！投资市场就是这样，吹起一个泡沫的时候，总找理由，这个跟那个不一样。不能这么比较。诸位作证，环京区域除了燕郊，就是下一个鄂尔多斯！”

　　我这么说可能比较直观：鄂尔多斯人通过开发上帝留下的羊煤土气，成为富比香港的暴富阶层。然后，外地开发商开着收割机收割鄂尔多斯人的财富。现在，新一轮收割机开到了环大都市圈，收割机的名字叫做“同城化”、“一体化”。显然，规模比鄂尔多斯大得多。开发商开着收割机，收割妄想进入环大都市圈淘金的人们。可悲的是，羊群们排着队跟在开发商后面。

　　烟花繁华过后，转眼一地灰烬。古往今来，多少将军的勋章由无数士兵的鲜血染就，今天，多少开发商的荣耀和财富由无数小投资者的无知奠基！

　　重复一句我重复了千百遍的话，环北京除了燕郊（还要看地段），都不靠谱。其它环大都市圈，大家举一反三，自行按我的逻辑和方法仔细分析和规避风险。

　　真正的价格洼地只在城市核心区

　　这两天，风格纯粹终于按捺不住透露了一个我们私下交流许久的秘密：“京沪楼市确实存在着一个严重的低估市场，这个市场不在迷人的郊野，而在繁华的闹市。这就是千锤百炼的市场逻辑敲打出来的金箔。不想分享，但又想得瑟一下。”“无数次跟童大焕老师私下交流，心潮澎湃。财富的旅程，有一种惊喜，真的不愿意分享的。这其实是真正的财富之巅。”我说：“一直强调的是买房绝对不能去撞风口。这个暗访的财富旅程正好应验。”

　　有人跟帖评论：“五环内的低密度都是宝。”

　　我说：“扯蛋。”

　　还有人说：城中村。

　　我说：“乡下！广袤大地，稻浪起伏。”

　　风格纯粹：“很多人一直是奔跑在泥土芳香里的思维。可以理解，哈哈哈。”

　　身体已然进入城邦，观念依旧泥土芬芳，神州大地人流如蚁，可怜只有一人思想。不奇怪，在一个全国人民只有一颗脑袋的国度里，集体的盲从和无知是必然的。而在一个集体盲从和无知的国度里，惟一的一颗脑袋也不是无源之水、无本之木，他的思想根源与土壤，还是来自于那个无头苍蝇的群体。最终，惟一的一颗脑袋，也一定是辨不清方向的！

　　烟花何等繁华，瞬间一地灰烬。只有先知米塞斯的预言，如大地无声、江河呜咽：人类社会是否能够生存，取决与人们在多大程度上理解了经济学，并遵循了经济学的告诫，人类可以不遵循经济学，但倒霉的是人类而不是经济学。

　　2016年5月1日星期日香港东网“大焕视界”专栏第297篇

　　风格纯粹2016年4月30日：中国大城市的地理边界已定

　　自2015年岁末，我在微博开始与童大焕老师，谈论中国城市化，重点谈论中国的三大都市圈，长三角，珠三角，环京区域，并且指出了环京区域不存在都市圈这一概念，北京是一个孤岛，他周边没有都市圈，他跟长三角的互动，跟珠三角的互动，密切程度，远远超过跟他的周边天津，河北的互动，这也解释了北京周边环京贫困带存在的本质原因。始自2016年的三大核心城市，上海，北京，深圳的房价暴涨，然后政府紧急出台从紧的限购政策，加剧了环上海，环北京，环深圳周边区域上涨的原因。无论政府怎样规划，中国事实上不会再诞生别的都市圈，是的，中国只有两个都市圈，长三角，珠三角和一个傲然地帝都。这是中国城市化走到今天，水落石出的结果。京津冀一体化不可能，无论市场怎样的想象，不存在京津冀一体化的任何逻辑可能。北京事实上一直密切的跟长三角，珠三角互动，而无视他脚下的天津，河北。这个具体的内容，请参阅我跟童大焕老师一系列的云端对话文章。

　　那么作为中国三大核心城市，上海，北京，深圳，这三个城市的地理规模，还会扩张到多大呢？环京区域最近这一段时间，因为从紧的限购政策，资本疯炒环京区域，我认为是一种寻找核心城市地理边界的一种努力。尤其是因为京津冀一体化的这个概念提出，似乎给予了北京地理边界无尽的想象。

　　关于城市的边界，或者说城市的功能中心，最近在京津冀一体化的时候被频繁提出，似乎这些规划或者说功能中心是彼此独立的。也就有了首都功能的分散这个概念的提出。这些人忽视了一个重要的概念，这些看似毫不相关的功能中心，是彼此有着密切的联系的，也就是一个功能中心强烈需要另一个功能中心的存在。彼此依附，频繁互动，而不是独立存在。这也是全世界的超级城市，这些功能中心相距不会太远的原因。从这一点上，也决定了城市的地理规模不可能无限延伸，他是成几何级数衰减的。正因为如此，我说，京津冀不存在一体化的逻辑基础，如果真的权力能做到把北京的功能疏解，那么可以确定，北京这个城市的价值毁掉了，最终的结果是毁掉了这些功能中心，就像把鱼放到陆地上养没区别。就是这个道理。

　　北京市政府迁往通州，让很多人对这一点拥有了巨大的想象。姑且不说只通州就有近1000平方公里的尚待繁荣的土地，即使北京市政府迁往通州，市场的力量也是把他拉往现在的核心成长。而不是向外扩散。你可以把北京市政府理解为一个建在郊区的市政府，而不是他将来能成为中心。退一万步讲，即使权力一再的强行驱逐产业和一些功能，他们大概率的是迁往长三角和珠三角，而不是这些环京贫困带区域。中海和中远合并，新的总部迁往了上海，中国电子集团总部迁往了深圳，这就是市场对这个问题的回答！

　　那么一个城市的边界规模是什么决定的呢？经济的容量。我们绝大多数人是靠市场赚钱生存的。富豪也是。所以，往往一个城市的核心地区，也是人口最密集的区域，同时也是房价最高的区域的原因。但是中国城市规划，政府的权力非常大，在这个过程中，有意疏导市中心的人口，上海就是一个典型，政府主导的一城九镇的规划，通过拆迁，有意疏导居民到郊区居住，权力确实做到了中心城区人口减少的结果，但是反而加剧了交通拥堵，让整个城市的效率大为降低，我认为这是上海最失败的一项战略。就拿上海的四大商务副中心来说，徐家汇副中心是最繁华的，很多人不喜欢徐家汇，就因为他的建筑很密集，人在那有一种压抑感，事实上那正是他成功的象征。是四大副中心最有效率的区域。

　　城市就是这样，经济容量大还不够，还要有足够的密度，这样才能吸引人聚集，这个简单的道理，就像吸水粉，你必须足够的浓度，才能吸收水分，这是城市聚集力量的本质。经济足够的密度，才构成了强大的吸引力。这是城市的引力之源。如果你把经济分散到一个非常大的区域，这种引力就几何级数的减少，没有了聚集的力量。农耕社会，没有聚集的原因，就在于此。他太分散了。

　　生活在一个城市的人们，他的通勤时间，也决定了一个城市的边界，对高端人群而言，他的时间更宝贵。而不是浪费在了路上，这也解释了，中国首富王健林，竟然在北京他的办公室附近租房的原因。他本身就是开发商，他不是缺钱，而是缺时间。有人说了，底层的人不缺时间，不在乎时间，但是，对一个整体的城市而言，过高的通勤时间，往往降低了这个城市的效率，而城市之间也是有竞争和互动的。这一点决定了一个城市的地理边界。经济的秘密就在于变量，而这些变量之间是有着非常密切的彼此联系的，它本质上构成了一个经济体跟另一个经济体的合作和竞争，城市化也是这样。

　　中国以政府主导的工业化，速度远远超过城市化，这也是我们今天城市化没完成，工业产能几乎全部过剩的原因所在。我们在计划经济长期以来的中断了的城市化进程，甚至是逆城市化的进程，在政府主导的工业化大跃进的时期，让中国几乎所有的城市都有了疯狂摊大饼的冲动。事实上，中国所有的城市，这些年城市面积的扩张，也远远领先于人口的增长。这也是我们看见的遍地鬼城的原因所在，看见遍地是效率极低，大量空置的各种产业园区，各种大量闲置的开发区的原因所在。但中国这些年，疯狂的城市边界扩张，给人以巨大的错觉，这个大饼可以无限想象。事实上，已经摊不下去了。不说，未来的规划，只是今天政府的城市规划规模，足以让35亿人口居住，而在人口老龄化的中国，在劳动力进入绝对数量减少的中国，人呢？从何而来？

　　那么是不是一线城市在未来还具有进一步城市规模扩张的能力呢？那么我们看，一线城市本质上的竞争力是什么？服务业！而服务业需要高密度的聚集，目前一线城市，不是人太多了，而是人太少了，他的经济密度还不够，他需要地理边界进一步浓缩而不是扩张。或者另一个方向：人口进一步涌入。但这个涌入在中国经济发展到今天，在劳动力已经进入绝对数量减少的今天，是以中小城市衰落为代价的。

　　上海这几年划定了城市开发的边界，目前城市的地理规模已经有了清晰地边界。并且政府在主导一些低端产业，一些无效的大量占据土地资源，甚至一些僵尸企业退出的计划，并且量化到了区县。我认为是非常正确的选择。增加城市的密度，而不是继续城市边界的扩张。

　　城市的经济的容量和经济的密度，本质上决定了一个城市的吸引力。城市的通勤效率本质上决定了一个城市的整体运行效率，构成了城市的竞争关系。这两个变量是衡量城市边界非常重要的变量，那就是人口聚集和通勤时间。

　　在中国经济全面产能过剩，工业化进程发展到去库存的阶段，你还会相信城市的边界继续扩张吗？在中国不能自由迁徙的背景下，严格的户籍管理制度下，再加上中国人家庭的文化，一些优秀的年轻人，不仅仅带着他们成熟的青春，涌入一线城市，还带走了他们父母一生积累的财富。这就是我判断最贵的房子必定诞生在中国，最便宜的房子也必定在中国的逻辑。他们让一线城市成本大为降低，成本在小城市，利润在大城市。这就是中国超级城市必然高效率的逻辑！它构成了强大的支撑和浓缩的基础。

　　这就是我看到的城市的边界，包括一线城市的边界。